¿Cómo funciona la propiedad horizontal en el Quindío?

En Colombia existen dos tipos de propiedad horizontal: la mixta, que combina vivienda con locales comerciales y está obligada por ley a tener un revisor fiscal, nombrado por la asamblea de propietarios; y la común, que no requiere esta figura y se rige principalmente por la Ley 675 de 2001, el reglamento de propiedad horizontal del respectivo conjunto y las decisiones que tome la Asamblea General de Propietarios.

Así lo explicó Carlos Julio Zanabria García, administrador de un conjunto residencial en el Quindío, quien detalló el funcionamiento interno de este tipo de copropiedades.

Según Zanabria, la Asamblea General de Propietarios nombra un consejo de administración, que debe estar compuesto por un número impar de miembros, tres, cinco o nueve, según lo establezca el reglamento de cada conjunto. Este consejo es el encargado de designar al administrador, quien a su vez contrata al contador y a los demás empleados de la copropiedad. El consejo, aclaró, no tiene injerencia directa sobre el personal contratado.

El administrador maneja las áreas comunes y actúa con base en el reglamento vigente de cada propiedad, documento que en muchos conjuntos antiguos no ha sido actualizado. Zanabria explicó que actualizar un reglamento tiene validez legal solo si se registra, un trámite que actualmente cuesta entre 140.000 y 160.000 pesos por apartamento y que exige que la administración esté al día con obligaciones como el pago de predial y valorización.

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El administrador también es el representante legal de la copropiedad, lo que implica una responsabilidad civil considerable: según el entrevistado, el reglamento contempla que el administrador debe responder con sus bienes o incluso enfrentar sanciones penales por las decisiones tomadas durante su gestión. El presidente del consejo también asume responsabilidades bajo esta figura.

Para Zanabria, el mayor reto de administrar una copropiedad no son los aspectos técnicos, sino la convivencia. Señaló que la tenencia de mascotas se ha convertido en una fuente creciente de conflictos, un fenómeno que, dijo, no es exclusivo de Colombia sino mundial.

El administrador explicó además que su autoridad tiene límites legales claros: dentro de las unidades privadas, la administración no puede intervenir, ni siquiera en casos de consumo de sustancias como la marihuana, protegido bajo la figura de la dosis personal. “Ni la policía puede entrar ahí”, afirmó, y precisó que los afectados por este tipo de situaciones deben acudir directamente a inspecciones o instancias jurídicas para presentar sus reclamos.

Zanabria también resaltó que los reglamentos de convivencia varían según la región del país, debido a diferencias culturales. Mencionó que las dinámicas del Quindío difieren de las de Bogotá o la Costa, donde, por ejemplo, celebraciones como el Carnaval de Barranquilla generan normas distintas frente a fiestas y ruido.

En cuanto al manejo financiero, indicó que el presupuesto de cada copropiedad lo elaboran el administrador y el contador, y lo aprueba la asamblea, sin que exista un porcentaje fijo de incremento anual, sino que se ajusta según las necesidades de cada conjunto. Para proyectos adicionales se aprueban cuotas extraordinarias, y toda copropiedad está obligada a contar con un seguro de áreas comunes.